Леонид Глаголев о недобросовестных застройщиках: как не попасть в ловушку

— Вы уже много лет работаете с различными участниками рынка жилищного строительства. Как выбирают недвижимость россияне и почему готовы приобретать объекты с некоторыми изъянами?

— Прежде всего наши соотечественники ищут информацию в интернете: там представлены варианты проектов домов от застройщиков во всём своём великолепии, в том числе за вполне демократичную цену. На отраслевых сайтах можно подобрать материалы стен и кровли, найти всевозможные варианты террас и веранд, воспользоваться дополнительными услугами по озеленению участка или прокладке инженерных коммуникаций.

Будущие домовладельцы советуются с родными и близкими, обсуждают варианты: желаемую площадь, наличие необходимых удобств и так далее. Проходит некоторое время, и наконец они выбирают планировку. Красивая картинка «подкупает». Покупателю нравится, он, не думая, подписывает договор строительного подряда, переводит деньги на счёт застройщика.

— А когда происходит переломный момент, и люди, вместо того чтобы полагаться на своего застройщика, обращаются в независимые оценочные компании?

— На первый взгляд всё может быть здорово: работы идут полным ходом, дом растёт как на дрожжах (и ничего, что проект не успевают завершить в срок). Тем более прораб объясняет, что лето для строителей — час пик, когда не хватает рабочих рук. Если будущий домовладелец занят, то он верит на слово и приезжает на стройку только время от времени. При этом не замечает важных деталей: площадь комнат оказывается меньше, чем было запланировано, перегородки установлены криво.

Во время работ по облицовке фасада была нарушена технология производства

В ходе работ также может увеличиться сметная стоимость. В таком случае заказчик, скорее всего, с легкостью подпишет дополнительное соглашение. Или даже может передать прорабу деньги без всяких формальностей, из рук в руки. (Любопытно, но с сокращением сметных расходов мне почему-то сталкиваться не приходилось. И это за 14 лет работы в качестве эксперта и инженера строительного контроля).

Когда строительство закончено, новоселы, как и задумывали, начинают новую жизнь в коттеджном посёлке на собственном участке. А спустя год и несколько месяцев, в их новом доме появляются трещины: сначала одна, затем вторая, а потом и третья, возникают и иные дефекты. Именно в этот момент они вспоминают о договоре строительного подряда, где чёрным по белому написано — гарантийный срок ровно один год.

Встает вопрос: что делать? Конечно, на помощь приходит интернет. Покупатель узнает, что и у других клиентов есть вопросы к качеству работ застройщика. После чего он, чувствуя себя обманутым, приглашает эксперта из независимой компании.

— И что делать заказчику, если он уже принял проект, но позже обнаружил недостатки? Сможет ли независимый эксперт исправить ситуацию?

— Да, конечно, сможет. Первым делом эксперт потребует проект, в котором будет искать ошибки. А также объяснит заказчику, что гарантия сроком на год по договору строительного подряда — это недопустимо (обязанность подрядчика по устранению дефектов сохраняется после истечения гарантийного срока, если он установлен менее предельного срока. — Прим. ред.).

Замер прочности бетона при помощи прибора ПУЛЬСАР-2M

В течение трёх недель такой эксперт подготовит техническое заключение, в котором подробно опишет все обнаруженные им строительные дефекты. Они будут классифицированы по степени тяжести: от незначительных до критических. И сможет объяснить заказчику, что всего этого можно было избежать, обратись он немного раньше — до подписания договора строительного подряда.

— Какие основные причины ошибок застройщиков вы можете назвать? И как их заранее избежать?

— Мне неоднократно приходилось заниматься расследованиями подобных ситуаций и отвечать на вопросы застройщиков. Они также были в недоумении и сами не могли понять, почему такое происходит и как это исправить.

На мой взгляд, ответ очевиден. Избежать ошибок при возведении любого объекта недвижимости помогает, во-первых, тщательная подготовка кадров: от проектировщиков и инженеров до специалистов рабочих профессий, во-вторых, систематический контроль за процессом со стороны инженера строительного контроля. Такой инженер может заранее проверить выбранный заказчиком проект, провести геологические исследования и подобрать оптимальную конструкцию фундамента (ибо типовых фундаментов не существует), а на этапе строительных работ организовать контроль над процессом.

Разумеется, у некоторых застройщиков есть собственные «карманные» инженеры строительного контроля. При этом на вопрос, кому отдавать предпочтение — этим специалистам или независимой компании, которая занимается исключительно строительным контролем и имеет в своём распоряжении штат квалифицированных сотрудников и сертифицированное оборудование, каждый может ответить самостоятельно.